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內容來自sina新聞

一線城市供應量尚處低位 政策市色彩強化

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  "我們打算9月初推盤,但價格可能比之前有所上調。"北京大興區某知名項目負責人向中國證券報記者表示。近期,京城不少項目表達瞭在9月推盤的意願,但大多計劃上調價格。這種策略可能影響今年"金九銀十"的成交。

  根據亞豪機構的統計,預計9月北京有26個項目開盤入市,其中隻有10個純新盤,另有16個老項目後期,供應量為近幾年同期低位。據瞭解,在其他一線城 市9、10月份的供應量比8月有所回升,但同樣難言高位。對於廣大二三線城市來說,由於市場供應壓力較大,未來的新增供應量同樣會受到影響。

  業內人士認為,近幾年,受樓市調控政策的影響,傳統淡旺季節奏已被打亂,"金九銀十"的銷售量均不是全年最高。盡管市場需求正擇機釋放,但今年的"金九銀十"仍有可能成色不足。

  改善盤供應抬頭 預售證疑現松綁

  隨著傳統銷售旺季到來,北京多個項目計劃在9月推出新盤。根據亞豪機構的統計,9月北京將有26個項目開盤入市,其中隻有10個純新盤。盡管有不少項目尚未公佈開盤計劃,但即便算上潛在的開盤項目,北京市場供應量仍為近幾年來的同期低位。

  亞豪機構副總經理高姍分析認為,這主要受制於房企土地儲備不足。其中,2011年-2012年間土地出讓稀缺帶來的存貨不足使得大量房企對市場供應"有心無力"。

  中國證券報記者在位於北京市房山區的"藍爵公館"項目處獲悉,該項目計劃在9月初開盤。由於屬於大戶型,項目價格擬定在22000元/平方米左右,在該區域中處於高位。

  同樣,位於北京大興區的"鴻坤林語墅"項目,也計劃在下月推新盤。盡管最終價格尚未確定,但市場人士預期,作為一個高端住宅項目,該項目價格仍可能創下區域新高。

  房山和大興是北京新盤最為集中的區域,也是"金九銀十"市場供應的重點區域。業內人士分析認為,從上述兩個項目的信息不難看出未來市場的供應形勢,即改善型項目占比增加,且項目均價有所提升。

  針對這種情況,"藍爵公館"項目的開發商、雄越集團董事長耿建光向中國證券報記者表示,在今年年初的市場交易熱潮中,以首次置業為主的剛性需求進行瞭透支釋放。此後,改善型需求的占比逐漸增加,並成為北京市場的大趨勢。

  耿建光預期,今年"金九銀十"期間,北京新開盤項目價格將有明顯的上漲。他表示,截至8月末,大部分企業完成瞭全年銷售計劃的七、八成,在銷售壓力不大的情況下,企業自然存在提價的動力。

  值得註意的是,伴隨著銷售旺季的到來,曾持續多時的"限價令"已有松動跡象。北京亦莊某商品房項目負責人向中國證券報記者表示,該項目計劃9月推盤,早 在本月中旬,項目便就預售價格問題與主管部門達成一致。他表示,政府部門在審批價格的時候,不再完全比照同區域的其他項目,還將項目的類型、土地成本納入 考慮中,這就使得一些價格稍高的項目也能獲得預售證。

  據瞭解,基於與北京類似的原因,其他一線城市的市場供應形勢,同樣也處於歷史同期的低位。廣大二三線城市,由於供應壓力較大,"金九銀十"更多以推出老項目後期為主,新增供應量難言高位。但盡管如此,與7、8月份相比,市場供應仍然有明顯提升。

  房價存上漲預期 房貸或掣肘成交

  與供應端略顯低迷相比,需求方則有著大量釋放的動力。尤其對於飽受高溫困擾的南方城市來說,氣候適宜是購房行為的有利因素之一。北京中原地產市場研究部總監張大偉認為,當前市場的需求龐大,可能選擇在"金九銀十"期間集中釋放。

  北京的薑女士便是購房大軍中的一員。今年上半年,她一共在三個心儀的項目上排瞭房仲業務新手如何入門書籍號,但由於搶房者眾多,最終一無所獲。計劃結婚的薑女士決定,一定要在9、10月份買到房子,為此她甚至抬高瞭自己的心理價位。

  張大偉表示,雖然各地房價仍在上漲,但相比年初的漲幅已經有所收窄,購房者認為購房時機已到,從不斷出現的"日光盤"不難看出,市場需求正在尋找出口釋放。與此同時,近期連續出現的"高價地"進一步推高瞭房價上漲預期,也將促使需求加速入市。

  另一個重要因素在於政策。業內人士普遍認為,三中全會之後,樓市政策可能更趨向於市場化調控手段的運用。由於擔心行政手段退出可能造成房價上漲,因此在這一時間節點之前,市場需求仍有可能持續釋放。

  多數房地產企業對"金九銀十"期間的銷售信心十足。融創中國董事長孫宏斌向中國證券報記者表示,從未擔心過完不成全年銷售任務的問題。今年上半年,融創僅完成全年銷售指標的52%。未來4個月,該公司擬在5個城市新推8個項目,其中9、10月份將是推盤的重點時段。

  但值得註意的是,市場的最終銷售情況可能受制於房價。多數業內人士認為,項目的高定價可能會影響一部分需求的釋放,從而使"金九銀十"期間的成交量受到影響。

  此外,信貸政策的變化也可能左右市場走勢。某國有銀行相關部門負責人表示,出於控制風險的考慮,近期多傢銀行取消瞭首套房貸款的85折利率,擬回歸基準利率,部分銀行的二套房貸利率也有所上浮,這無疑會增加購房成本。

  今年以來,銀行的放貸速度始終較慢,而在"錢荒"之後,信貸未明顯放松,近期反而有收緊之勢。多數分析人士認為,這種變化很可能影響到個人按揭貸款的發放,進而對房地產市場的成交帶來影響。

  季節性特征削弱 政策市色彩強化

  針對供需兩端的不同形勢,多數業內人士認為,今年的"金九銀十",市場成交量可能繼續處於往年同期的低位,"金九銀十"或再次面臨成色不足的情況。張大偉表示,今年9、10月份的市場成交量將明顯高於7、8月,但肯定低於2、3月份的成交量。

  雖然市場一直對"金九銀十"寄予厚望,但梳理歷史數據不難看出,近幾年來,9月和10月均不是全年成交量最大的月份。事實上,由於有著"十一"假期的因素,10月的成交量往往處於一年中的低位。相比之下,年末和年初往往是全年成交量的高點。

  北京亦莊某房地產項目負責人向中國證券報記者表示,所謂"金九銀十",更多是相對於成交量低迷的6、7、8月而言。公司往往會有針對性的做出營銷方案,但對於9、10月份對全年業績的貢獻,並不抱有太高的預期。

  他表示,與很多其他行業一樣,房地產業也有"淡季"和"旺季"一說。但由於房地產市場更多受政策影響,因此這種淡旺季的劃分與季節因素關系不大,更多取決於政策出臺的節奏和力度。

  據瞭解,近幾年與房地產調控有關的重大政策,多集中在年初出臺。例如,2011年的"新國八條"和今年的"國五條";重慶、上海的房產稅試點,同樣在年 初推出。業內人士表示,從政策出臺前的市場預熱,一直到政策最終落地前的一兩個月間,被稱為是政策的窗口期,全年的成交高點,往往集中在這期間。這也不難 理解,近幾年的市場交易高峰,為何多集中在歲末和年初,而非傳統的"金九銀十"。

  受訪的多位業內人士表示,作為對市場走勢影響最大的因素,樓市調控政策的出臺已經影響瞭正常的季節信號,市場呈現出明顯的"政策市"特征。這也使得供需雙方對政策變化的研究,要多於對產品和價格的分析。

  多數房地產開發企業表示,在政策信號的影響下,房地產項目銷售的好壞更多取決於開盤時機,而非項目的設計、質量和性價比等硬性因素。這不僅不利於房地產業的公平競爭,而且不利於房地產市場的長遠健康發展。房地產政策應盡快回歸市場化機制,減少行政手段的幹預。







新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2013-08-30/08362390883.shtml

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