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內容來自sina新聞

三水樓市之爭步入 商圈時間



不少樓盤打出廣場、商圈概念以吸引買傢入市。水交社重劃區細部計畫圖建地年息8趴



廣海大道有望形成新商圈,屆時,三水中心城區將盤踞四個商業圈,而周邊樓盤價也是水漲船高。

  捷和廣場、三水廣場附近樓盤售價遠超均價,銷量逆勢上揚

  十月份前半月,三水區住宅網簽套數411套,均價6250元/平方米,相比九月份數據,量跌價升;與此"唱反調"的是,捷和廣場、三水廣場商圈附近樓盤,不僅在售價上大幅超過上述均價,其銷量也逆勢上揚。

  "十 一"黃金周過去約一個星期,來自佛山市房地產地產網的這些統計數據,讓人頗有些驚奇。筆者從相關渠道也獲悉,廣海大道上的健力寶廠房、商業城舊改項目以及 丁字基片區,都將改造成集合住宅、商業等元素的商住綜合體,廣海大道商圈也有望形成。屆時,三水中心城區將盤踞四個較為成型的商業圈。

  這是否意味著,三水樓市將步入"商圈時間"?

  撰文:蔡捷攝影:盧奕誠

  商圈樓盤"三足鼎立"

  "就 目前三水西南城區的樓市來看,除去別墅,樓價高企者皆在商圈周邊。"在禦江南策劃經理吳韶清眼裡,三水樓市價格的高低很大部分取決於樓盤周邊的配套是否完 善。三水廣場、恒福廣場等生活配套設施齊全的樓盤,價格都呈上揚趨勢,捷和廣場更是規劃建成商場、寫字樓、餐飲等大型綜合體,打造成三水新城的繁華中 心,8字開頭的價格甫一面市就秒殺其他仍處於五六千元/平方米的樓盤。

  翻開西南版塊的地圖,大小樓盤雖然遍佈新老城區,但是按價格 的高低層次來分,在售洋房以捷和廣場8500元/平方米居首,依次是三水廣場以及恒福廣場周邊樓盤。而這三塊地方的共同點在於,周邊均配有大型商業綜合 體,商圈氛圍濃厚。樓市依商圈劃分呈現出"三足鼎立"之勢。

  以三水廣場為例,隨著配套日益完善,人氣逐漸提升。"自從三水廣場建立 起來,卜蜂蓮花、肯德基、麥當勞、大地數字電影院等吃喝玩樂方面的各商傢接連入駐。現在這裡已經成為三水人日常休閑娛樂消費的首選之地瞭。"傢住附近的市 民李子路對於商圈提供的便利喜於言表,同時也不無煩惱,"一到節假日,三水廣場的人流車流量很大,停車難、交通堵等問題就逐漸凸顯出來。"

  據瞭解,2005年至2011年,在三水的商業版圖上僅有三水廣場一座大型商業項目。依靠獨有的商圈資源優勢,周邊的樓盤也"水漲船高",均處於7000元/平方米以上,比三水區均價高出1000元/平方米,屬於三水樓市的高端價位。

  恒 福廣場是三水區首個舊城鎮改造項目,融商業、高端住宅、酒店服務等為一體。其中,商場部分面積將近6萬平方米,引進三水首個大潤發超市、國美電器、屈臣 氏、周大福等知名品牌。"文鋒路片區曾是舊城核心,是當時三水的政治、商貿、文化中心,其歷史地位、城市積淀無法撼動。圍繞著文鋒東的商貿中心,周邊的住 宅、文化、體育、醫療、教育、交通等生活配套非常完善。"生意人劉先生坦言看好這個片區的發展,承接瞭傳統的文峰東路、文峰中路、紅衛路等商圈的資源與人 氣,"將來會發展得更好"。

  而近日召開的三水中心城區舊城鎮改造建設工作動員會上傳出消息,為加快城市建設,將對西南影劇院等老城 區核心地塊進行改造,改造范圍包括西南影劇院、影華樓、西南酒店、天橋商場等。這一項目毗鄰恒福-大潤發商圈、西南大市場等舊城區傳統商業旺地,項目范圍 土地面積合計20.22畝,總建築面積21240.32平方米。未來該片區將建設聯系恒福-大潤發的綜合型商住大樓,配合恒福廣場的發展,打造一個具有更 大輻射力的商圈。

  "可以預想,該片區改造後將會吸引更多新居住人群,對於人氣的聚集將會有增無減。"該商圈內一售樓小姐坦言,正是看好這一片區的發展前景,她所銷售的樓盤價格一直保持穩中有升。

  "三 足鼎立"的另一足是在建的捷和廣場,憑著對於廣場商圈概念的打造以及規劃,樓盤出爐價便拔得三水樓價頭籌,均價在8500元/平方米,"雖然現在看來有點 貴,但是這個價格降的可能性很小",張小姐得出這個判斷,除卻該廣場處在三水新城,輕軌站在側等交通便利的利好之外,保利亦在其對面荷花世界拿地,品牌開 發商進駐片區建設亦可能在一定程度上放大該片的增值效應,"這個片區將來應該會很旺"。

  事實上,2011年10月,三水明確"產業新城、南國水都、廣佛肇綠芯"的新定位,提出要依托7000畝雲東海大湖的生態優勢,把樂平以南,雲東海以東,西南城區及以北區域納入三水新城建設范圍。

  在 政策的規劃指引之下,三水新城產業聚集和交通條件逐漸得到改善,有望帶來可觀的客流和發展機遇。因此,香港捷和、雅居樂、保利地產等品牌開發商近年來紛紛 落子三水新城。重重利好之下,該商圈樓盤價格持續走高。也正是因對新城區未來發展前景的看好,捷和廣場樓盤價位在市民"恐高"的呼聲中依舊堅挺。

  商圈為樓市新購買力增分

  據 佛山市住建局日前公佈的數據,今年前三個季度,三水共成交5299套,較去年同期的3233套,漲63.9%;成交面積為55.7萬平方米,同比增長 74.01%;成交均價也有上浮,去年同期均價為5683.59元/㎡,而今年前三季度,均價達到6177.4元/㎡,漲8.69%。

  一位業內人士就此分析,"隨著三水產業的發展以及城市建設的步伐加快,民間的購買力量開始逐漸被激活,一些發展速度快的區域的樓價會迎來一個增長期。"

  吳 韶清也贊同這種對三水的樓市未來的期許,隨著城市化進程加快,三水的樓市會走出"窪地"。他進而解釋,三水的情況並不同於南海順德以及禪城,三水的人口集 中程度非常之高,大都集中在西南城區,隨著老舊住房越來越舊,市民對改善住房條件的需求會增多,西南城區的土地已經不能滿足日益膨脹的消費需求。現在能夠 滿足人們的生活居住方便的樓盤不是特別多,因此商圈附近的樓盤的優勢就顯現出來,對售價也產生不小的帶動作用。

  這種看法也在市場上 得到反映,就目前情況來看,在商業住宅中,價格較高的是捷和廣場8500元/平方米,排其次的是三水廣場以及恒福廣場等周邊樓盤。隨著人們對生活質量要求 的提高,人們對居住環境的要求也會進一步提升,因此,不少樓盤都打出廣場、商圈概念來吸引買傢入市。

  從三水目前樓盤定價來看,隻要是周邊生活配套完善,交通方便的樓盤定價基本在7000元/平方米以上,而這個價位對三水普通購房者有點偏高。這也從側面反映,三水缺乏生活配套設施完善、交通方便的優質小區,以至於占據瞭這些優勢條件的中心城區的樓盤價格高企。

  "整體來說,按三水目前的經濟發展水平,屬於典型的首次置業型城市,中心城區仍以私人舊住宅居多,新住宅樓盤不多,所以隻要是位於城中心的現代新型住宅小區,配有完善的生活設施,價格都超過三水區均價。"禦龍灣營銷經理邵景棠解釋。

  就 三水整個城市建設來看,西南城區建設走在其他鎮街前列,交通最便利,生活配套也最為完備。根據去年統計數據顯示,三水區常住人口62萬,其中戶籍人口近 40萬,過半人口集中在僅占全區面積1/5的西南城區。而在西南城區,生活設施配套完善,交通便利,已經形成良好商圈氛圍的商圈並不多,因此盤踞在商圈附 近的樓盤的這一優勢,在價格上也高出其他樓盤。

  樓價往往是一個區域城市建設水平的外在表征,城市的建設發展是樓價起伏的內在規律, 這種認識也得到三水一政經觀察人士認可,他從城市的發展來闡釋瞭此種現象。三水城市建設雖然已經步入快車道,但是除瞭西南老城區,其他鎮街以及地段的交通 不便以及生活設施配套不完善依然是樓盤的短板。

  這種樓盤的配套缺乏讓購房者陳小姐有深刻的體會,在她咨詢的幾個樓盤當中,文峰西路 一帶的幾個樓盤,臨江環境不錯,將來這個片區也會建成"休閑生態居住新城",但是目前來看,周邊生活設施的匱乏讓她望而卻步,"除非小區內配建起超市、菜 場之類場所,不然生活起來很不方便。"

  這種情況在三水其他樓盤也同樣存在,這也可以解釋同在三水城區,配套稍顯完善的樓盤價格雖相對較高,銷量卻依然很好,也存在樓盤價格相對要低卻出現滯銷現象。



敬請關註"foshanleju"

新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2013-10-16/08363641748.shtml

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