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內容來自sina新聞

山西貧困縣百億旅遊綜合體爛尾迷局

  一個脫離實際的"世界級山水莊園"大盤,卻承載著一個省級貧困縣脫貧致富的美好願景,這也註定瞭一場人去樓空的荒涼結局。神秘叵測的開發商,難以還原的招商真相,無法置信的超級規劃,滿目瘡痍的爛尾工程,晦暗難明的開發前景,讓這個旅遊綜合體的身世故事顯得越發恍惚離奇。一個號稱投資百億元的省級重點項目開工不到一年便陷入困境,其背後折射地方政府和開發商怎樣的發展邏輯?沁縣本地是否有能力消化一個如此規模的項目?

  初冬,數十棟還未建成的獨棟別墅和莊園拋荒在空曠的山間湖畔,顯得格外詭異和紮眼。除瞭偶爾幾聲狗叫,這裡大部分時間一片死寂。

  "停工一年多瞭,開發商沒錢瞭,人早都撤走瞭。"2013年12月26日,山西省沁縣萊茵湖郡項目所在地,作為最後一批留守人員之一,張國林(化名)在這個荒山野嶺之地獨自生活瞭一年多。他對中國房地產報記者表示,2012年11月,這個投資百億的超級旅遊大盤就徹底停工瞭,距離其正式動工僅有1年時間。

  在整個萊茵湖郡項目裡,像張國林這樣的留守人員還有幾名,分別居住在項目的各個角落。其中隻有少數是開發企業的保安,多數都是項目承建商的人員,"施工時候墊進好幾百萬元資金,現在一分錢也沒拿到"。

  3年前,這個號稱投資百億的旅遊地產項目,雖然備受當地人士和外界的強烈質疑,但在當地政府強力推動下,依然得以迅速上馬。經過艱難掙紮最終徹底停工後,項目開發商高管全部撤回北京,留給當地政府一個滿目瘡痍的爛尾工程。

  一個脫離實際的"世界級山水莊園"大盤,卻承載著一個省級貧困縣脫貧致富的美好願景,這也註定瞭一場人去樓空的荒涼結局。這段迷局的背後,究竟隱藏著怎樣不為人知的離奇故事?

  百億項目撂荒

  萊茵湖郡的開發商是長治萊茵旅遊綜合開發有限公司(下稱"萊茵旅遊")。官方宣傳資料顯示,萊茵旅遊是由北京、大連、臺灣資深房地產公司投資組建,是一傢集房地產、旅遊、物業管理為一體的綜合開發股份制企業,公司董事長為崔程。

  早在2009年底,崔程便開始與沁縣政府就圪蘆湖旅遊項目開發事宜進入接洽階段。據沁縣招商局公開新聞顯示,2009年12月25日,北京司特維科技有限公司執行董事崔程一行考察沁縣,就投資旅遊開發項目與當地官員進行接觸。

  2010年2月4日,崔程一行再度考察沁縣,在考察完沁縣幾個備選項目地後,決定把投資項目地選擇在圪蘆湖,並與當地政府達成投資相關協議。

  如此龐大的項目,對於全縣不足20萬人口的沁縣無疑是極具誘惑力的。在雙方接洽的過程中,沁縣方面已經開始著手項目的前期工作,包括土地測繪、項目論證。2010年4月中旬,萊茵湖郡整體規劃出臺,崔程向沁縣主要官員介紹瞭項目整體構想。

  按照規劃,萊茵湖郡項目總占地面積10平方公裡,總建築面積200萬平方米,工程分三期進行,一期為歐式莊園建築、歐式園林、中心歐式景觀公園、休閑運動場;二期延續歐式莊園建築、歐式園林,以及歐洲小鎮、歐式聯排住宅、國際私立學校、古堡酒店、溫泉會所、大壩景觀廣場、大型水幕音樂噴泉;三期為生態綠化、濕地公園以及森林住宅、玫瑰農莊、大型嘉年華遊樂場、大型綜合健康理療會所、森林馬會俱樂部。

  在如此眼花繚亂的絢麗規劃下,該項目總投資也由最初的23億元,逐步增加至後來的上百億元規模,號稱"世界級山水莊園",甚至被山西省政府列入"十二五"規劃,是山西省政府2012年、2013年重點建設項目。

  該項目2011年5月份開工,共分為兩個施工區,以歐式莊園和別墅為主的房地產項目主要集中在圪蘆湖北岸,主要由長治萊茵房地產開發有限公司(下稱"萊茵地產")負責開發;圪蘆湖南岸主要用來開發72洞高爾夫球場,由長治萊茵休閑運動有限公司(下稱"萊茵運動")負責開發。

  據萊茵旅遊員工介紹,公司主要分為兩個主體,一個是萊茵地產,一個是萊茵運動,前者主要開發房地產,後者開發高爾夫球場,老板是臺灣人,"項目名義上一個公司,實際不是,房地產是房地產,運動是運動,兩撥人"。

  據長治市建築工程公司的一位留守人員介紹,從2011年底開始,項目建設便處於斷斷續續的半停滯狀態,直到2012年底全線停工。作為項目主要承建商,從開工到停工一年多的時間裡,其公司共墊資600多萬元,"到現在一分錢還沒拿到呢"。

  張國林所在公司主要負責項目土地平整,"現在公司沒有拿到半毛錢,幹活的工人們和保安們都沒拿到任何工資"。

  一個號稱投資百億元的省級重點項目開工不到一年便陷入困境,其背後折射地方政府和開發商怎樣的發展邏輯?沁縣本地是否有能力消化一個如此規模的項目?

  小馬拉大車

  與山西省大多數知名的煤炭生產大縣相比較,位於長治市北部的沁縣一直籍籍無名,全縣總人口16.7萬,而且大多數為農業人口,據當地人介紹,農村人口可能超過10萬。2013年財政收入預計為1.445億元,多年來一直屬於省級貧困縣。

  大同可以再造一個古城,平遙的廣告能做到北京,憑借的是煤炭經濟積累下來的雄厚經濟實力。但對於經濟發展水平並無任何優勢、又缺乏能夠帶來充沛資金的煤炭資源的沁縣而言,顯然並不具備如此手筆,所以隻能把更多願望寄托在開發商身上。

  2007年,沁縣制定瞭建設"北方水城·中國沁州"的發展戰略,力爭到2016年將這個貧困縣建設成綠色、特色、山光水色和工商貿、科教遊為一體,湖光山色,最宜人居,具有南國風韻、北國風情的三晉最佳旅遊勝地和商賈名城,成為長治和太原之間的區域經濟的花園式休閑旅遊度假村。

  自然環境和充沛的水資源,是沁縣發展旅遊業最能拿出手的招牌,作為山西省少有的幾個無煤地區之一,其境內沒有煤礦開采,也少有與煤炭相關的重污染企業。由於一直都是傳統的農業生產縣,縣域內水資源豐富,植被覆蓋率高, "北方水城"的對外宣傳形象也由此而來。圪蘆水庫是沁縣眾多水庫之一,位於縣城西南4公裡處,萊茵湖郡項目正是圍繞圪蘆水庫進行開發的。

  號稱投資百億的萊茵湖郡項目,對於財政收入僅1億多元的沁縣而言,其意義可想而知。據當時的媒體報道,該項目還沒有拿到批文就開始建設,剛房屋二胎銀行申辦剛動工不久就已經開始銷售,而實際上對外銷售時僅有土地證和施工證。

  資料顯示,萊茵湖郡項目方在2011年9月29日~10月8日之間4次通過招拍掛取得沁縣段柳鄉4宗土地,總計面積達250畝,而其餘所開發的土地並沒有取得土地手續。在省重點工程以及縣政府官員熱情的"保駕護航"下,該項目雖然違規之處眾多,卻能一路綠燈快馬加鞭。

  然而最終,這張激動人心的畫餅還是化為瞭泡影。

  對於萊茵湖郡項目開發初衷及爛尾原因等相關問題,中國房地產報記者曾試圖聯系多名現任官員進行采訪,但多數官員均沒有任何回應。

  一名接近沁縣政府的當地人士表示,目前,長治和沁縣兩級政府中,多數參與萊茵湖郡項目的官員均已不在原崗位,現任官員對該項目也不願過多評述。記者瞭解到,當初引入該項目的原沁縣縣委書記田志明,已經調至相鄰的襄垣縣任書記,原沁縣縣長張斌也調至同屬長治的潞城市任代市長,兩地均是長治市經濟發展較好的縣域。

  上述人士告訴中國房地產報記者,目前沁縣政府已經明確表態,萊茵湖郡項目停止建設,"項目肯定是下馬瞭,因為項目建設內容有一部分是與國傢政策嚴重不符的,但是現在政府方面還沒有一個明確的處理意見"。

  其所指的與國傢政策嚴重不符的內容,正是原規劃中的獨棟別墅和高爾夫球場,這些都是國傢明令禁止的項目。

  沒有太多懸念,沁縣這頭小馬,還是未能拉動萊茵湖郡百億項目這輛大車。據記者瞭解,該項目從2011年5月份動工,到2012年開春後就開始遭遇資金瓶頸,時斷時續。2012年底,包括崔程在內的眾高管幾乎悉數回到北京。

 背後開發商成疑

  從項目開工伊始,外界對於萊茵湖郡項目的質疑就從未間斷過。當地一位退休教師在說起萊茵湖郡項目時遺憾之情溢於言表,"那個地方的自然環境是非常好的,有山有水,現在弄那麼個爛攤子,環境破壞瞭,項目也沒建成,作為本地人我感覺非常痛心。"

  張國林表示,作為一個無煤炭開采區,沁縣的環境在整個山西省相對較好,但本地並沒有成熟的旅遊資源,做旅遊地產項目成功可能性很小。"這個地方距離太原和長治都很遠,而且路也不好走,蓋那麼多別墅,本地人肯定買不起,問題是外地人會買嗎?買瞭誰來住呢?"

  上述接近政府的人士也承認,沁縣並無喬傢大院和平遙古城那樣的旅遊資源及知名度,項目本身存在短板,"沒有項目,就沒有遊客,沒有遊客,也難吸引項目,雞和蛋總得先有一個,政府方面可能也是想通過這個項目,帶動當地的旅遊發展和知名度"。

  沁縣政府方面出發點可能是好的,但其選擇合作的對象在受訪人士看來卻顯得非常可疑。

  "明眼人很容易看出,在這裡做這麼大的項目不現實,老板們肯定也明白其中的道理。"張國林分析道,"可能開發商並不是真正想做這個項目,而是通過項目從銀行貸款,然後用套取的資金做另外的項目,或者直接就是卷款走人。"

  不少受訪人士都認可張國林的推斷。萊茵湖郡項目的開發商萊茵旅遊號稱為大連、北京、臺灣有實力開發商組成的投資體,但中國房地產報記者通過查證發現,開發商的背景非常模糊,臺前活躍的一直是萊茵旅遊董事長崔程,但據知情人士透露,"崔程隻是職業經理人,真正的老板連萊茵旅遊的公司員工都未見過"。

  項目一直所宣稱的"大連、北京和臺灣實力開發商",或可從沁縣官方《沁州新聞》報道中尋出蛛絲馬跡。據媒體報道,2010年4月前後,北京司特維科技有限公司執行董事崔程、中冶沈勘工程技術有限公司總經理閻巖、中國城市建設控制集團總經理黃立棟曾前來考察沁縣。

  司特維科技(北京)有限公司成立於2006年3月1日,註冊資本1000萬元,法人代表為羅慶紅,其中羅慶紅出資600萬元,潘龔艷出資400萬元,羅為公司執行董事兼總經理,監事為劉寧。中國房地產報記者曾致電該公司,查詢是否有執行董事崔程此人,接電話的一位女士表示無可奉告。

  公開資料顯示,崔程曾創辦過山西鴻泰房地產開發有限公司,在太原市開發瞭一品嘉園住宅項目。

  中冶沈勘工程技術有限公司由原中國冶金建設集團沈陽勘察研究總院改制組建,始建於1956年,是中國冶金科工股份有限公司全資控股公司。該公司董事長、黨委書記為王明寶,總經理為滕海軍,此前王明寶一直擔任總經理一職,該公司高管名單中並無閻巖此人。

  另外,中國大陸境內隻有中國城市建設控股集團這一央企,並無中國城市建設控制集團這一公司主體,而且公開信息中也查詢不到任何有關該公司的內容。黃立棟此人,也並無任何公開活動信息。

  值得一提的是,上述三人的身份隻有在沁州新聞中被提及過,除此之外,再查詢不到任何有關該三人與上述三傢公司之間的關聯。

 燙手山芋

  一位業內人士對記者表示,"全國各地都會有些類似的事情,一些並無足夠實力的開發商通過一些上層關系,利用當地政府對項目的熱情,以少量資金取得大量土地,建成少量建築形成熟地,而後以此做抵押,向銀行貸款,再通過其他方式把資金轉移到其關聯人名下或國外。完成這些動作後,項目便不瞭瞭之,當地政府隻能吃啞巴虧。"

  該人士表示,一般情況下,類似騙貸項目並非當地政府招商進來的項目,而通常是上級政府給的項目,或是上級政府官員搭線的項目,"開發商的背景很好查,一般地方官員還沒傻到那個地步,但是如果這是上級政府的項目,即便本地官員清楚其中原委,也隻能硬著頭皮去做,做成瞭算自己的政績,做不成到時候也有話說"。

  無論萊茵旅遊及其背後的神秘老板真實目的如何,目前的現狀就是,萊茵湖項目完全成為瞭一個無人問津的爛攤子。沁縣作為一個無名小縣城,幾乎很難找到有實力的願意接手該項目的下傢。對於諱莫如深的當地政府而言,這著實是個燙手山芋。

  在上述受訪人士看來,項目繼續建設的可能性微乎其微,一方面沁縣政府領導層幾乎全部換屆,項目高爾夫球場和別墅等項目與國傢政策相違背,新任的領導或許並不願意為前任的行為承擔後果;另一方面,沁縣作為一個偏居一隅的小縣城,本地並無支撐項目所必需的資源,周邊地區也無滿足其定位的合適客戶群體。

  如果項目被停止,必須要進行土地恢復工程,項目占用大量耕地,而且多數並未取得土地手續,但恢復土地意味著政府必須拿出大量資金,這正是沁縣的"命門"所在,其並沒有足夠的資金來為萊茵湖郡項目"收屍"。

  雖然沁縣政府已經明確表示停建萊茵湖郡項目,但項目地留守人員卻還在苦苦等待。上述長治建築工程公司的留守人員稱,開發商是回北京籌集資金去瞭,項目2014年就會重新動工。萊茵旅遊公司的留守人員也稱,"已經投入那麼多錢瞭,不可能就這樣放棄瞭,來年肯定會開工。"



新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-01-13/10432576561.shtml

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