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內容來自sina新聞

95%以上城市房價環比下跌 樓市或迎來抄底時機

  95%以上城市房價環比下跌,一線城市去庫存壓力更大

  房價全面下跌 中國樓市或迎來抄底時機

  譚志娟

  全國樓市繼續降溫,房價跌勢仍然不減。從最新官方發佈的數據來看,8月70大中城市新房及二手房房價環比上漲城市數均僅剩一個,據統計95%以上的城市都出現瞭環比下跌。更甚者,一二三線城市房價繼續全面下跌,北上廣深房價也仍低迷。

  受訪地產界人士稱,救市政策難以在短期內快速發揮效應,所以成交量難以提振。國慶節前後樓市的成交量可能會有所反彈,但從購房的時機選擇上看,目前是一個抄底的時機。

  房價全面下跌

  國傢統計局9月18日發佈的數據顯示,8月份70個大中城市中,新建商品住宅和二手住宅價格環比下降的城市個數分別為68個和67個。

  新建商品住宅(不含保障性住房)價格方面,8月份,與上月相比,70個大中城市中,價格下降的城市有68個,持平的城市有1個,上漲的城市有1個。環比價格變動中,最高漲幅為0.2%,最低為下降2.1%。二手住宅價格方面,8月份,與上月相比,70個大中城市中,價格下降的城市有67個,持平的城市有2個,上漲的城市有1個。環比價格變動中,最高漲幅為0.1%,最低為下降1.4%。

  這意味著8月份一二三線城市房價繼續全面下跌。對於下跌的原因,上海易居房地產研究院研究員嚴躍進接受《中國經營報》記者采訪時稱,房貸環境趨緊下,救市政策難以在短期內快速發揮效應,所以成交量難以提振。

  "對於房企來說,去庫存的壓力增大,自然會加大降價促銷的力度。相比此前3月份以來零零星星的降價做法,目前降價更是一種主動的、全面的降價策略。" 嚴躍進進一步解釋稱。

  記者采訪獲悉,相比二三線城市,一線城市去庫存壓力更大。來自上海易居房地產研究院監測的數據顯示,8月份,北上廣深4個城市新建商品住宅存銷比分別為15.5、16.5、14.7和14.4個月。除廣州外,其餘3個一線城市的存銷比走勢趨同,相比7月份均有所回落。而2013年年末,4個城市的存銷比分別為7.6、8.7、9.0和11.9個月。而2014年行情疲軟,目前4個城市的存銷比數據依然偏大,說明庫存去化仍有壓力。

  在嚴躍進看來,相比二三線城市的救市和刺激做法,一線城市在限購限貸政策上依然從嚴,這使得去化壓力總體偏大,房企則會主動采取降價促銷的策略。

  其次,房價具有一個周期波動性。去年房價飆升,今年則是一個正常的調整。當然這也意味著一旦政策面和市場面轉好,房價止跌反彈的可能性也很大。

  最後,看跌預期的疊加。在看跌預期下,購房者對未來市場並不清晰,所以都有從眾的心理,並不積極入市。

  雖然今年以來,多城市放松限購政策,但受訪人士稱,此政策隻能短期起到刺激作用,不能真正刺激樓市需求。

  "限購政策限制瞭投資需求,但現在這個投資趨勢已比較弱瞭,不可能真正刺激樓市需求,短期起到刺激作用,但最後又回歸平淡。"上海易居房地產研究院副院長楊紅旭[微博]對記者分析稱。

  "從目前市場情況看,限購松綁對於成交量的提振是一個緩慢的過程,弱於預期。這說明能夠激發購房者入市的政策還沒有到位。"嚴躍進稱。

  平安證券有分析師近期調研瞭武漢房地產市場。他們在調研報告中指出,武漢首次限購松綁效應有限,市場信心未明顯改善。

  武漢 7 月18 日首次松綁限購,放開非中心城區及140 平方米以上戶型的購房限制。但平安證券分析師調研發現,短期整體銷量及大戶型走量略有改善,但並不明顯,市場信心未有改善。

  目前二次松綁限購已在多地出現,武漢9月23日發佈消息,自24日起全面放開中心城區限購。

  但平安證券分析師指出,考慮中心城區銷量占全市銷量60%以上,預計中心城區放開限購短期仍將對銷量有提振作用。

  因為從杭州經驗來看,杭州自7月29取消蕭山、餘杭限購後,8月28日放開主城區限購,當周全市成交環比增長25%,但效應亦逐步減弱。該券商分析師認為,在限貸未有松動前提下,二次松綁效應仍待驗證,預計仍僅是短期提振。

  然而,在受訪人士看來,限貸將比限購政策更有效果,因為這使得住房需求將得到實質性刺激。

  今年以來已有多個城市放松限購政策,目前坊間又傳聞"樓市限貸松綁--房貸還清可享受首套房優惠政策"的消息。不過,截至發稿時,官方未證實此消息。

  一些地方首套房的認定標準出現松動跡象。據報道,9月22日,福州發佈最新房地產政策指出,對首套房的認定標準作出調整,提出購房人償清購房貸款後,再次申請貸款購房的,按首貸認定。

  對此,嚴躍進對記者表示,"房貸還清後的購房者,基本屬於有房產資產、二套房貸按揭能力強、個人信用度高的一種群體,此類群體享受購房優惠,值得鼓勵。可以讓其當領頭羊,優先入市,進而鼓勵購房者積極跟進。"

  新一輪購房季或將來臨

  今年以來,全國樓市降溫,一線城市房價也由漲轉跌。進入9月,往年的"金九銀十"還會有嗎?什麼時候才是購房好時機?

  雖然今年9月,人們更多的持謹慎態度,但在受訪人士看來,雖然國慶節前後樓市成交量可能會有所反彈,但從購房的時機選擇上看,目前是一個抄底的時機。

  "從9月份市場行情看,9月住宅成交略好於8月,但反彈力度弱於預期。當然,不排除在10月份會出現成交量的反彈。"嚴躍進對記者稱,從購房的時機選擇上看,目中華民國全國漁會網路商城前是一個抄底的時機。目前房價跌幅大約在1%的水平。對於一個剛需購房者而言,如果購買100萬元的房子,就是可以省下1萬元的費用。

  來自上海易居房地產研究院的數據顯示,9月1日~20日,該機構監測的20個典型城市新建商品住宅成交面積約601萬平方米,環比下跌約2%。

  具體來看,在20個城市中,有9個城市出現瞭成交環比上升,其中九江成交量的環比增幅最大,約106%。同時,包括東莞、貴陽等部分城市的環比增幅也比較大。反之,襄陽、南京和濟南的成交跌幅最大,跌幅分別約為39%、37%和29%。

  記者獲悉,上述監測的20個典型城市分別為北京、上海、廣州、深圳、天津、濟南、青島、南京、杭州、合肥、長沙、南寧、貴陽、淮安、揚州、九江、襄陽、莆田、東莞和惠州。其中一線城市4個,二線城市9個,三線城市7個。

  雖然9月前20日樓市的成交反彈力度比預期的要低,但嚴躍進認為,隨著房企推盤力度的逐漸加大,9月下旬預計成交量會有一個比較大的拉升。

  楊紅旭持類似看法。他認為,自住型購房者(真實需求者),對後市不宜過度悲觀,新一輪較好的購房時機,正在悄悄來臨。

  首先他從宏觀面來分析。一季度經濟低迷,GDP增幅隻有7.4%,經過持續"微刺激"後,二季度回升至7.5%。一方面,經濟企穩,則樓市不易大跌。另一方面,要想進一步保增長,不宜繼續打壓房地產。

  其次,從市場面看,去年是樓市高潮期,今年明顯降溫。但發展至當前,降溫出現新動向。首先分析成交量。去年3月是本輪樓市上行期的最高點,其後震蕩下滑,尤其是今年以來加速下滑。1~7月份,全國商品房銷售面積同比下降7.6%,二三線城市下跌約二成,一線城市下跌約三成;其次分析房價。今年1~7月,全國商品住宅成交均價下降1.2%,但一線城市仍然表現為同比上漲。

  楊紅旭以7月份為例說明,4個一線城市新建商品住宅成交均價為22428元/平方米,同比增長3.3%,其中北上廣深的增幅分別為-0.2%、6.4%、6.4%和0.5%。但從走勢看,房價最高點出現在今年3月,其後震蕩回落。

  他還提醒自住購房者目前可以密切關註市場。"一線城市和部分二線城市,從現在開始,在房價上漲拐點來臨之前,隻要遇到房價下跌二三成的優質品牌開發商的樓盤,就可出手。而在房價上漲拐點出現之後,搶到籃裡就是肉。"楊紅旭稱。

  不過,他同時提醒,全國城市之間市場嚴重分化,下一輪各地樓市見底及復蘇的時間點不同,不宜生搬硬套。請大傢密切關註所在城市的市場供求關系、存貨變化、政策刺激力度等因素,再決定具體何時入市。

  即將進入10月份,四季度樓市走向怎樣?受訪人士表示看好。"四季度依然應該被看好。因為四季度是房企沖刺業績的黃金時期,因為在前三季度業績不好的情況下,房企在四季度會加大降價的力度。" 嚴躍進對記者稱。

  不過,嚴躍進同時表示,"當然,不排除部分銷售業績相對好的房企,在銷售定價方面會趨於強硬。但總體上以量升價跌為特征,但價格的跌幅或收窄。"

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-09-27/07252925897.shtml

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